Jakarta–IH: Amnesti pajak menjadi suplemen baru bagi sektor properti setelah Bank Indonesia melonggarkan kebijakan ketentuan rasio kredit terhadap nilai agunan, Loan to Value (LTV) untuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan rasio kredit terhadap pendanaan, Loan to Financing Ratio (LFR).
Banyak pihak memperkirakan sektor properti dipercaya menjadi incaran dana repatriasi yang masuk ke Indonesia hasil dari regulasi pengampunan pajak (tax amnesty) tersebut. Melalui dana repatriasi itu para investor akan menanamkan modalnya pada sektor properti.
Meskipun tidak secara langsung memengaruhi bisnis properti, Anton Sitorus, Direktur Savills Indonesia, mempercayai bahwa likuiditas sektor properti Indonesia akan bertambah karena orang-orang yang mendapatkan keuntungan dari amnesti pajak, akan membelanjakan uangnya keproduk properti.
“Bisa saja mereka memborong properti tertentu seperti apartemen atau juga landed house dengan motif investasi. Pengembang juga akan mendapatkan dana konstruksi dari dana luar yang masuk ke Indonesia. Dari situ, proyek-proyek properti baru bisa lahir dan properti Indonesia kembali bergairah,” ujarnya.
Masuknya dana segar ke dalam negeri lanjut Anton, tentu akan menggairahkan minat investasi. Penyerapan tenaga kerja di sektor riil akan meningkatkan. Permintaan atas properti tentunya memberikan efek ganda. Karena, konsumsi semen, baja, atau alat bangunan dan alat rumah tangga lainnya akan meningkat. “Dampaknya dimulai dari properti, akan berkesinambungan secara signifikan ke sektor lain”, terangnya.
Gairahkan Pasar Apartemen
Merespon hal tersebut, Nio Yantony, Direktur Utama PT Pikko Land Development Tbk, menghimbau masyarakat untuk melihat peluang menarik ini. Perseroan lanjutnya akan menjadi bagian dalam momentum ini dengan mengembangkan produk bermutu tinggi. Salah satunya adalah proyek Signature Park Grande yang berlokasi di Central Business District MT. Haryono, Jakarta Timur.
Apartemen Signature Park Grande merupakan kawasan pengembangan terintegrasi yang terdiri dengan 2 (dua) menara yaitu The Light (19 lantai) dan Green Signature (20 lantai) dengan total 2.500 unit bersertifikat strata title.
Di lahan seluas 4.4 hektar juga dibangun Pusat bisnis dan komersial 3 lantai (business & commercial center seperti restoran Alfresco serta lifestyle center) yang dilengkapi berbagai fasilitas berkelas dan lansekap hijau.
Konsep one stop living yang diusung Signature Park Grande merupakan representasi hunian masyarakat perkotaan karena lokasinya strategis dan tempat publik (mobilitas) seperti pusat perkantoran, pendidikan, kesehatan, dan hiburan.
Akses CBD Jalan MT Haryono, Jakarta Timur selalu ramai selama 24 jam. Ruas jalan bebas 3 in 1 dan TransJakarta Koridor 9 menjadi akses utama menuju Polda Metro Jaya, Gatot Subroto dan Plaza Semanggi. Sedangkan Jalan Tol Dalam Kota Kota MT Haryono merupakan persimpangan Cawang menuju Badara Halim Perdana Kusuma, persimpangan Utara menuju Tebet serta persimpangan Patung Pancoran, Jakarta Selatan. Pada 2018, kawasan MT Haryono dapat di akses kereta api ringan (LRT) rute Cibubur–Cawang–Semanggi–Grogol sepanjang 15 kilometer dan rute Bekasi Timur-Cawang untuk tahap kedua.
“Rencana serahterima unit kepada enduser maupun investor mulai Desember 2016 untuk menara The Light dan Green Signature mulai Juni 2017. Sedangkan realisasikan penutupan atap akhir (topping off) telah dilaksanakan pada akhir 2015, lalu” ucap Nio Yantony.
Apartemen The Light dan Green Signature yang dikembangankan PT KSO Fortuna Indonesia, konsorsium anak usaha PT Pikko Land Development Tbk dengan PJM Group ini, memiliki 3 (tiga) tipe unit kamar dan dipasarkan dengan harga kompetitif mulai Rp 700-jutaan hingga Rp 1.6 miliaran sesuai dengan komposisi kamar per unitnya. Untuk pusat bisnis dan komersial, dipasarkan pada kisaran harga Rp.3,3 hingga Rp. 6,7 milliar untuk luas 44 sampai 90 meter persegi.
Imbal Hasil Properti 7% – 14% pertahun
Panangian Simanungkalit, pakar dan pengamat properti ternama dalam beberapa bukunya menyebutkan bahwa berinvestasi di properti, khususnya apartemen bagi investor mendapatkan keuntungan ganda.
Pertama, kenaikan dari selisih harga beli dan jual (capital gain). Dalam jangka waktu dua atau tiga tahun kemudian, harga properti dipastikan naik secara signifikan. Semakin lama unit dijual semakin mahal pula harganya. Hebatnya, harga properti belum pernah mengalami penurunan harga. Jika pun terjadi kondisi luar biasa, harga properti akan kembali stabil.
Kedua, penghasilan tambahan berkala (yield). Keuntungan dari nilai sewa berkala (per bulan atau tahun). Jika unit properti di-upgrade dengan fasilitas yang lebih modern dan selalu dirawat, perolehan yield pun pasti lebih tinggi.
Beda halnya jika berinvestasi jangka panjang seperti Obligasi. Umumnya antara 5 sampai 10 tahun, tergantung kepada lembaga atau badan yang menerbitkannya. Selain nilai dalam satuannya cukup besar, misalnya Rp5 Miliar, nilai kupon obligasi akan lebih tinggi dibandingkan dengan bunga deposito, tetapi lebih rendah dari suku bunga pinjaman (kredit) bank.
Harga jual beli obligasi di pasar modal berfluktuasi, dapat lebih tinggi atau rendah dari nilai parinya. Berinvestasi pada obligasi memberikan keuntungan dari pembayaran bunga tetap (kupon). Namun, harga obligasi sangat sensitif terhadap perubahan suku bunga di pasar dan faktor peningkatan resiko perusahaan yang mengeluarkan obligasi tersebut. Resiko gagal bayar pada sebuah obligasi tercermin dalam peringkat (rating) dari obligasi tersebut.
Keuntungan ganda berinvestasi properti, belum tentu diperoleh jika berinvestasi pada instrumen investasi lain. Selain harga properti lebih stabil jika dibandingkan dengan surat berharga misalnya saham, investor properti tidak perlu khawatir kehilangan semua dananya ketika harga pasar turun atau terjadi gejolak ekonomi dalam dan luar negeri serta politik.
Berinvestasi di properti tidak harus menggunakan dana sendiri. Setelah membayar uang muka, sekitar 20 – 30 persen dari nilai propertinya, sisanya dapat dibayar melalui KPR/KPA. Hal ini yang membedakan investasi properti dengan instrumen investasi lain.
Rata-rata imbal hasil (return) investasi properti berkisar 7% – 14% pertahun bergantung pada jenis propertinya. Pendapatan investasi pada apartemen memberikan tingkat imbal hasil 13% – 14% per tahun. Ditambah lagi, harga properti selalu naik jika isu atau kenaikan BBM terjadi dan menyebabkan kenaikan harga bangunan. Gedung perkantoran diperkirakan sekitar 7% dan pusat perbelanjaan mencapai 13% per tahun.
Sebagai patokan umum atau syarat kondisi normal dimana tak ada gejolak politik maupun ekonomi, yield apartemen rata-rata di kawasan Jakarta sekitar 5 hingga 10 persen per tahun. Sedangkan rata-rata kenaikan harga apartemen berada diantara 10-20 persen per tahunnya. Kenaikan harga apartemen dapat lebih tinggi lagi jika di kawasan tersebut dilalui moda transportasi publik seperti busway, jalan tol dan Light Rail Transit.
Dilihat dari sisi harga properti di Indonesia masih kompetitif dibandingkan negara lain. Hal itu yang perlu dilihat oleh peminat investasi properti. Saat inilah momentum terbaik mengambil keputusan untuk membeli, karena sektor properti akan menggeliat pasca berlakunya program amnesti pajak. EZA
